“5·17”政策后，新發(fā)房貸利率顯著下調(diào)，不少存量購房者發(fā)現(xiàn)自己仍處于“高位”貸款利率之下，一時(shí)間，有關(guān)存量房貸利率降低的呼聲漸高、提前還貸情緒再起。面對這一情況，多家銀行推出“先息后本”舉措，減輕借款人月供壓力。然而，在這一系列市場變化中，一些貸款中介、自詡的債務(wù)重組“專家”和律所人士也看到了商機(jī)，他們伺機(jī)“出動”，推出了所謂的房貸延期服務(wù)，承諾通過與銀行協(xié)商，調(diào)整還款計(jì)劃，減輕貸款者的經(jīng)濟(jì)壓力。但這一看似誘人的方案背后，卻隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)與不確定性，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對，以免落入不必要的經(jīng)濟(jì)陷阱。

貸款中介、法務(wù)賣力營銷

新發(fā)房貸利率降至低位，站在存量“高位”的購房者似乎成為了被“屏蔽”的群體。

看著厚厚的房貸合同，李楊（化名）感覺到壓力倍增。“對比來看，我的存量房貸利率是4.75%，已經(jīng)比新發(fā)貸款利率高了100多個(gè)基點(diǎn)，”李楊感慨道，“不知道未來會不會有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。”選擇提前還貸沒有儲蓄足夠的資金，按正常節(jié)奏還貸，利率的差距又讓他感覺“不劃算”。

糾結(jié)之際，李楊收到了一則來自貸款中介的營銷短信，短信中稱，銀行推出了房貸延期服務(wù)，可以幫助像他這樣的高利率貸款客戶調(diào)整還款計(jì)劃，減輕負(fù)擔(dān)。

在李楊看來，利率暫時(shí)無法下調(diào)，減輕月供壓力或許也是個(gè)解決當(dāng)前困境的方式。

北京商報(bào)記者注意到，在市場上，已經(jīng)有不少貸款中介、債務(wù)重組、疑似律所的人士營銷起房貸延期這筆生意，從宣傳的口徑來看，這類業(yè)務(wù)由銀行推出，上述人士作為牽頭方，通過與銀行協(xié)商，可以將存量購房者的部分貸款本金或利息的償還時(shí)間延后，從而降低當(dāng)前的月供額度。

“房貸延期方案基本所有銀行都可以做”，一位債務(wù)重組協(xié)商專員介紹，一共有三類模式，第一類為延期6—12個(gè)月，期間不需要還款，到期后一次性償還相對應(yīng)期限內(nèi)的貸款本息；第二類為延期期間正常支付利息，到期一次性還6—12個(gè)月本金；第三類方案為延期期間不需要還款，而是分?jǐn)偟酵蟮拿恳黄谶€款中，也就是說若房貸還款剩余期限為200個(gè)月，則將延期的總金額平攤至200個(gè)月里。

“客戶提供資料，去線下銀行進(jìn)行面簽方案即可，有內(nèi)部名額，我們收取房貸剩余額度的2%作為服務(wù)費(fèi)”，這位協(xié)商專員說道。

另一位自稱在律所工作的人士也營銷起類似的方案，可以申請的延期金額為6—24期，具體來看，方案一為，一分錢不用還，到期一次性補(bǔ)齊利息，本金均攤在剩余分期中。方案二為，延期期間利息每個(gè)月按月還，到期后本金均攤。方案三為，延期期間一分錢不用還，到期后連本帶息一次性把延期期間的金額結(jié)清，后續(xù)正常還款。這位人士強(qiáng)調(diào)，“這項(xiàng)業(yè)務(wù)只支持按揭商品房，不支持二抵房，當(dāng)前不能出現(xiàn)逾期，總服務(wù)費(fèi)為2萬元”。

從業(yè)務(wù)模式來看，房貸延期是指延長原有的房貸還款期限，與此前貸款中介力推的“以貸換貸”有所差異，“以貸換貸”是將經(jīng)營貸及消費(fèi)貸騰挪，用于償還房貸；在辦理業(yè)務(wù)的過程中，部分貸款中介會提供“過橋”的方式為客戶先行墊付資金，然后再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，通過此方式向銀行借出經(jīng)營貸。房貸延期則并不需要“過橋”這一環(huán)節(jié)。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來，對于貸款中介和所謂的法務(wù)人員推出的延期還款業(yè)務(wù)，需要謹(jǐn)慎對待。這些業(yè)務(wù)可能存在合法性和合規(guī)性問題，因?yàn)樗鼈兛赡苁且恍┵J款中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人以非正規(guī)的方式介入銀行貸款業(yè)務(wù)，變相收取高額手續(xù)費(fèi)。此外，這些業(yè)務(wù)的可靠性和真實(shí)性也需要仔細(xì)核實(shí)，以免陷入欺詐或不當(dāng)操作的風(fēng)險(xiǎn)。

多家銀行已暫停該業(yè)務(wù)

事實(shí)上，延期還款不是一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)，在疫情時(shí)，多家國有大行、股份制銀行、地方性銀行曾針對不同地區(qū)的涉疫情況酌情給予還款寬限期支持，有一些銀行規(guī)定，受疫情影響暫時(shí)失去收入的人員可申請延期還款；也有一些銀行要求，若疫情期間因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)停止?fàn)I業(yè)、客戶居住地封閉等原因無法完成個(gè)人貸款還款或者提前還款的客戶，可以反饋至相關(guān)部門核實(shí)，適當(dāng)延期。

如今，房貸延期還款業(yè)務(wù)是否還在執(zhí)行？對此，北京商報(bào)記者向多家銀行咨詢，多家銀行相關(guān)人士均表示，已經(jīng)暫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理。

一位國有大行客服人員介紹，“之前是因?yàn)槭芤咔榈炔豢煽沽σ蛩氐挠绊?，我行推出了延期還款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在已經(jīng)暫停”。該行一地區(qū)個(gè)貸經(jīng)理也提到，“現(xiàn)在已經(jīng)沒有延期還款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，在沒有逾期的情況下，我行推出了還款計(jì)劃調(diào)整業(yè)務(wù)，可以申請最長兩年的降低月供服務(wù)，將月供金額降至1元，減輕還款壓力”。多位股份制銀行人士也同樣稱，“目前我行延期還款業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停”。

不過也有一家國有大行人士表示，“雖然延期還款業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，但我行目前推出了寬限期業(yè)務(wù)，允許借款人在貸款存續(xù)期內(nèi)，約定一段時(shí)間暫不歸還貸款本金；寬限期內(nèi)可以采取每期還息、寬限期后首期還息、寬限期利息分?jǐn)側(cè)N方式來處理，這也是為借款人提供的一種風(fēng)險(xiǎn)緩釋途徑”。

對此，貸款中介、法務(wù)人士說法不一，“客戶自己申請是得不到方案的，只能由我們協(xié)商，方式方法不一樣，”一位法務(wù)人士稱，“在銀行有內(nèi)部名額。”隨后，他便發(fā)來了《房貸延期客戶信息登記表》，購房者需要填寫姓名、身份證號、小區(qū)地址、預(yù)留聯(lián)系人等個(gè)人信息，更有甚者，有的人士提供的房貸延期資料還需要購房者提供支付密碼。

北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅指出，若借款人通過非正規(guī)渠道進(jìn)行房貸延期還款的申請或處理，可能面臨個(gè)人信息泄露、資金損失等風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，貸款中介、法務(wù)人士服務(wù)背后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較模糊，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于其合同條款可能與銀行的標(biāo)準(zhǔn)條款存在顯著差異，加之延期還貸雖看似緩解了短期壓力，實(shí)則是在累積更高額的利息和手續(xù)費(fèi)，長遠(yuǎn)來看，這無疑加重了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。

注意避免落入經(jīng)濟(jì)陷阱

在當(dāng)前金融環(huán)境下，針對存量房貸客戶想要減輕還款壓力的需求，已有多家銀行推出了“先息后本”還款方式，旨在通過初期僅償還利息、后期歸還本金的模式，為借款人提供一定的財(cái)務(wù)緩沖。

據(jù)了解，目前推出先息后本服務(wù)的銀行包括建設(shè)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等，從產(chǎn)品特性來看，各家銀行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)各有側(cè)重，有的強(qiáng)調(diào)降低每月固定還款金額；有的則允許客戶在特定期間僅支付利息；也有銀行為面臨短期資金緊張的購房者設(shè)計(jì)了多條靈活的還款路徑，供購房者選擇。

事實(shí)上，“先息后本”只是階段性金融產(chǎn)品，只是因其能減少月供壓力的屬性而受到不少存量購房者關(guān)注，推出此類服務(wù)的銀行也僅有少數(shù)。而中介、法務(wù)機(jī)構(gòu)等正是利用銀行宣傳較為“低調(diào)”，借款人對銀行業(yè)務(wù)不夠了解等“信息差”，借“先息后本”之風(fēng)，聲稱所有銀行均可辦理延期還款，以此誤導(dǎo)存量房貸借款人，進(jìn)而收取高額手續(xù)費(fèi)。對此，業(yè)內(nèi)多位專家建議，面對各類信息，存量房貸客戶在考慮調(diào)整還款方式時(shí)，務(wù)必保持理性判斷，避免落入不必要的經(jīng)濟(jì)陷阱。

“貸款中介、法務(wù)人士所提供的業(yè)務(wù)存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)”，關(guān)榮雪提醒，延期還款方案可能涉及銀行貸款合同的變更，需要確保與銀行的合作是合法并且符合相關(guān)法律法規(guī)的；其次，費(fèi)用不透明，一些貸款中介機(jī)構(gòu)可能會以各種名義收取高額手續(xù)費(fèi)，而這些費(fèi)用可能并不明確或合理，導(dǎo)致消費(fèi)者承擔(dān)不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；違約風(fēng)險(xiǎn)，如果延期還款方案無法按時(shí)履行或未經(jīng)銀行批準(zhǔn)，可能會導(dǎo)致違約行為，對個(gè)人信用記錄和未來的貸款申請產(chǎn)生負(fù)面影響。

王德悅也持有同樣看法，他強(qiáng)調(diào)，購房者在作出決定前，應(yīng)仔細(xì)評估自己的長期財(cái)務(wù)承受能力，包括預(yù)測未來收入變化和可能的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動；理解房地產(chǎn)市場的走勢和經(jīng)濟(jì)條件對房貸策略的影響；辦理業(yè)務(wù)時(shí)，借款人需要仔細(xì)閱讀和理解貸款合同中的條款和條件，特別是關(guān)于還款方式、利率調(diào)整、提前還款等方面的規(guī)定。如果遇到還款困難，應(yīng)及時(shí)與銀行溝通并尋求幫助，避免違約和信用記錄受損。

北京商報(bào)記者 宋亦桐