10月31日，人民銀行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”引發(fā)關(guān)注。北京商報(bào)記者注意到，該欄目公布了最新數(shù)據(jù)：2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

回顧9月29日晚，降房貸、降首付、去庫存、延期限……一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，曾讓市場激動(dòng)不已，尤其是事關(guān)上億人的存量房貸利率下調(diào)，相關(guān)進(jìn)展持續(xù)披露中。

北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處了解到，中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率，目前已基本完成。初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

此外，自2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。那么，未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？重定價(jià)周期又該如何選擇？

25萬億規(guī)模

10月31日，北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。

就在10月25日，全國性銀行曾對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130基點(diǎn)（BP）。

“不需要找銀行申請(qǐng)，也不用復(fù)雜的手續(xù)，銀行直接給我降了房貸，每個(gè)月竟然省下來近1000塊錢！這潑天的‘富貴’，總算讓我接住了。”來自北京的購房者向北京商報(bào)記者說道，她的重定價(jià)日在每年的11月20日，這也意味著，隨著年內(nèi)LPR的下降，她的房貸還將在重定價(jià)日迎來進(jìn)一步的下調(diào)。

初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。不過，由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將一致，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。

北京商報(bào)記者了解到，目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率也都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

談及對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響，業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。北京商報(bào)記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。

核心看利率政策

9月29日中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)曾提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。北京商報(bào)記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30BP。

如何理解？從具體調(diào)整規(guī)則來看，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

“倘若后續(xù)還有購房者想進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，那么可以和銀行自行協(xié)商和洽談。而這個(gè)協(xié)商的規(guī)則這次已經(jīng)做了明確。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，宏觀意義看，其有助于進(jìn)一步促進(jìn)存量房貸合同和利率的靈活性，屬于定價(jià)規(guī)則的創(chuàng)新，有助于穩(wěn)定存量房貸規(guī)模。同時(shí)也有助于持續(xù)增強(qiáng)市場信心，因?yàn)楦母锏姆较蚨际墙档瓦€房貸的成本，對(duì)于購房者釋放購房需求等都有積極的作用。

三個(gè)月的AB面

對(duì)于重定價(jià)周期，不少購房者也極為關(guān)注，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

因?yàn)榇饲叭嗣胥y行公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

所謂重定價(jià)周期，是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。此前個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，而11月1日起，則將取消對(duì)房貸重定價(jià)周期最短為1年的限制。

10月31日，各大銀行陸續(xù)發(fā)布存量房貸利率定價(jià)規(guī)則。北京商報(bào)記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。

其中，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

“需要格外注意的是，硬幣也分兩面。如果全國購房的房貸利率大體下行，那么類似3個(gè)月一調(diào)是有好處的。但反過來，如果哪天全國購房的房貸利率上行，那么也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)的。購房者自己需要理解這一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

有關(guān)專家向北京商報(bào)記者解釋，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。北京商報(bào)記者劉四紅

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六大行今起執(zhí)行存量房貸利率新機(jī)制

存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制細(xì)則“出爐”。10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六家國有銀行集體發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)調(diào)整機(jī)制的公告，明確存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期的調(diào)整規(guī)則。根據(jù)公告，自11月1日起，浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，若貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30基點(diǎn)（BP），可申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算數(shù)平均值。

10月31日，人民銀行公布的2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值為3.85%。

以此計(jì)算，當(dāng)前，全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP（即“3.33%-3.85%”）。若存量房貸借款人加點(diǎn)值高于-22BP（即“-52BP+30BP”），則可向銀行申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)。

不過，北京、上海、深圳的二套房存量客戶則有所區(qū)別，由于上述三地仍存在房貸利率政策下限，調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍受當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限的限制。例如，北京五環(huán)內(nèi)二套房利率政策下限為-5BP，高于-22BP，因此可申請(qǐng)調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值最低為-5BP。北京五環(huán)外的二套房利率政策下限為-25BP，低于-22BP，可申請(qǐng)調(diào)整的房貸利率加點(diǎn)值則為-22BP。

上述調(diào)整均基于浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，六家國有銀行明確，固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，需辦理利率定價(jià)轉(zhuǎn)換后，方可申請(qǐng)。

總體來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。例如，建設(shè)銀行管理層在2024年三季度業(yè)績說明會(huì)上透露，9月24日—30日，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較8月同期環(huán)比下降19%；10月1日—27日，個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模較9月同期減少3%，長期趨勢仍待進(jìn)一步觀察。

此次存量房貸利率新定價(jià)機(jī)制，除涉及加點(diǎn)值調(diào)整之外，還對(duì)存量房貸重定價(jià)周期進(jìn)行變更，明確取消房貸利率重定價(jià)周期最短為1年的限制。

根據(jù)六家國有銀行公告，新的重定價(jià)日從原合同重定價(jià)日起算，按每滿三個(gè)月、六個(gè)月或一年的對(duì)日確定，即重定價(jià)周期選擇三個(gè)月的，每年有四個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇六個(gè)月的，每年有兩個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇一年的，每年只有一個(gè)重定價(jià)日。

重定價(jià)周期調(diào)整后，原合同重定價(jià)日在某周期的對(duì)應(yīng)月份無相應(yīng)對(duì)日的，以當(dāng)月最后一日為重定價(jià)日。但在借款合同期內(nèi)，重定價(jià)周期只能變更一次。國有銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請(qǐng)。

北京商報(bào)記者獲悉，除六家國有銀行之外，股份制商業(yè)銀行和其他地方法人銀行也將于近期發(fā)布相關(guān)公告。恒豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行積極落實(shí)存量房利率調(diào)整相關(guān)政策，擬于近日發(fā)布存量房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整相關(guān)公告。另一股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，將于近期發(fā)布相關(guān)公告，對(duì)存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期進(jìn)行調(diào)整。

星圖金融研究院副院長薛洪言表示，隨著自主協(xié)商機(jī)制的落地，新老購房人貸款利率倒掛現(xiàn)象將不再具備普遍性，后續(xù)人民銀行不會(huì)也沒必要再進(jìn)行存量房貸集中統(tǒng)一的利率調(diào)整。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，存量房貸利率加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期的調(diào)整，可能會(huì)減少銀行的利息收入，但同時(shí)也有助于穩(wěn)定貸款規(guī)模，減少提前還款現(xiàn)象。同時(shí)，隨著部分客戶還款壓力的減小，有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。對(duì)借款人而言可以享受到更低的利率，減輕還款壓力，增加可支配收入，提升消費(fèi)能力。對(duì)于房貸市場則有助于釋放剛性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，改善居民購房預(yù)期。

北京商報(bào)記者 李海顏